按揭贷款利率上升的影响

美国按揭贷款利率的上升为春季房地产市场的传统销售旺季蒙上了阴影。2024年4月，美国成屋签约销售指数环比大跌7.7%，创下2020年4月份以来的新低。这一跌幅不仅超过了所有经济学家的预期，还创下了2021年2月以来的最大月度跌幅。同时，成屋签约销售指数同比下跌0.7%，显示出市场持续疲软。

市场供应与房价

尽管市场上有更多库存，但整个4月份利率的不断上升抑制了购房活动。虽然目前市场上的120万套房屋库存远低于新冠疫情前的水平，但随着更多房屋进入市场，房价上涨的速度应该会逐渐减弱。NAR（National Association of Realtors）首席经济学家Lawrence Yun预计，美联储将在今年晚些时候降息，这将有助于改善购房者的负担能力并增加供应。

尽管如此，房价出现明显下跌的可能性很小。对于房价下跌的少数市场，如果这些地区继续增加就业机会，这将被视为买家进入市场的第二次机会。当前，成屋价格中值为40.76万美元，较上年同期上涨5.7%，创下自1999年有记录以来的最高水平。

买家和卖家信心

NAR的报告显示，2024年4月买家信心指数保持平稳，而卖家信心指数有所增强。22%的受访者预计未来三个月买家数量将同比增长，这一比例低于前月的26%，但与去年同期持平。22%的受访者预计未来三年卖家数量将同比增长，尽管低于上月的26%，但高于去年同期的16%。

房贷利率走势

尽管目前房贷利率较高，但最近30年期固定按揭利率已降至6.94%，低于上周的7%。然而，这一利率水平在全球范围内依然处于较高水平。以一套中位数售价为43万美元的房屋为例，首付款为20%，30年期按揭在6.94%的利率下，每月需要支付大约2855美元的按揭贷款。这意味着买家至少需要每月收入9517美元，然而2023年美国人的平均月收入为3000美元，购房负担较重。

销售量与库存

今年3月，美国成屋销售量环比下降4.3%，同比下降3.7%；4月份的销售量同比下降7.7%。新建住宅销售在4月份下滑至634,000的年化速度，低于上月的665,000。中西部的销售有所增长，但东北部、西部和南部的销售均出现下降，尤其是东北部下降了近21%。

美国房地产市场自2022年以来经历了明显的销量下滑。2022年的销量为5.03百万套，2023年则跌至4.1百万套，两年内销量下降了25%。2024年前四个月的业绩也较去年同期更为惨淡。

房屋开工与竣工

2024年4月房屋开工量136万套，同比下降了0.6个百分点，房屋竣工162万套，同比上涨了14.6个百分点，4月份的住宅建筑商信心指数维持51点的高位，但是5月份建筑商信心指数较4月份的51点下降至45点，创下今年1月以来的最低水平。此次信心指数的下跌，反映出建筑商对未来市场预期的不确定性增加，可能对房地产市场的进一步复苏产生不利影响，同时房屋开工数量也将会进一步的下跌。

图：美国2023年2月-2024年2月美国新屋开工以及房屋竣工数量（万户）

数据来源：美国圣路易斯联邦储备银行, NAHB

二手房市场的影响

美国房地产市场以二手房为主导，二手房的销售量是新房的八倍。由于房贷利率的上升，许多现有房主不愿意出售他们的房产，而新买家也因为高利率而望而却步。结果，市场陷入了僵局，虽然销售量下降，但价格却依然坚挺，甚至有所上涨。

未来展望

美国房地产市场的未来仍然充满不确定性。尽管美联储可能会在今年晚些时候降息，但高房贷利率和持续的经济压力将继续对市场产生影响。开发商、投资者和购房者都需要密切关注市场动态，以便在未来做出明智的决策。