2025年上半年，美国房地产市场不仅没有回暖，反而陷入了“有价无市”的僵局。最新数据显示，6月份现有住宅的年化成交量下滑至大约393万套，比上月减少了2.7%，创下近九个月的新低。更值得关注的是，代表未来成交的待过户交易（pending home sales）也同比下降了2.8%。除了东北部表现相对稳定，中西部、南部和西部这些核心区域的市场压力全面显现。

原本是楼市旺季的春季，今年成交却异常惨淡。Redfin的报告指出，春季签约量跌至2012年以来的最低点，买家普遍持币观望，市场活力大不如前。另一边，待售的房子却越积越多。到6月底，市场上未售出的房产总价值达到了7000亿美元，库存量攀升到能支撑4.7个月销售的水平，不少房源挂牌超过60天依然无人问津。

价格方面，市场陷入了“高位盘整”。虽然标普20城房价指数在5月份同比上涨了2.8%，但这是该指数首次出现环比下跌。ICE全美房价指数6月的同比增幅仅为1.3%，是两年来的最低点。市场分化加剧：单户住宅价格年涨1.6%，而公寓价格则下跌了1.4%。

压在市场交易头上的“大山”，依然是居高不下的房贷利率。进入2025年夏季，30年期固定抵押贷款利率稳定在6.7%至7.0%之间，远高于疫情时期的水平。高利率让两类人都很为难：手里握着低利率旧房贷的房主不愿意卖房，而首次购房者又难以负担高昂的借贷成本。买卖双方都被卡住，成交量自然上不去。

市场对房价的预期也在不断下调。高盛最初预测2025年房价将上涨3.2%，但在7月份已将预期大幅调低至0.5%，并预计2026年仅增长1.2%。分析师们认为，供应增加、融资压力大以及需求疲软是主要拖累因素。有经济学家警告，楼市的持续低迷可能波及到耐用品消费、建筑投资和非农就业。如果利率长时间保持高位，风险可能会蔓延到更广泛的宏观经济层面。

新房市场同样不景气。6月份新建单户住宅的成交量为62.7万套左右，虽然比5月微增，但同比下滑了6.6%。新房的中位价已降至40.18万美元，比去年同期低了近3%。房屋建筑商对市场前景普遍缺乏信心，他们的信心指数长期徘徊在历史低位，透露出住宅建设意愿的持续萎缩。

区域差异非常明显。东北部和中西部的房价还能维持2%到4%的年增长，但疫情期间火爆的南部和西部城市却出现了显著回调。佛罗里达州的Cape Coral房价同比大跌9.3%，德州奥斯汀下跌4.3%，坦帕下跌3.4%，达拉斯也下滑了近2%。这些曾经因投资热潮而房价暴涨的地区，如今正因供应过剩而经历明显的价格修正。

一个有意思的现象是，尽管市场整体低迷，中国买家在美国高端房地产市场却异常活跃。在2024至2025年间，中国买家在美国购房支出高达137亿美元，比前一年多花了83%；购房总量超过1.17万套，平均每套花费约120万美元，成为美国房地产市场上最大的外国买家群体。这股力量支撑了高端市场的局部表现，但对于整个市场的提振作用仍然有限。

回顾2025年上半年，美国楼市深陷“四重困境”：销量下滑、库存积压、房价涨势放缓、高利率严重抑制交易。市场正从疫情后的狂热状态转向结构性调整。普通刚需买家大多选择观望，只有高净值买家还在支撑着部分成交。展望下半年乃至2026年初，除非抵押贷款利率显著下降（比如降到6.4%左右），同时供应和就业状况同步改善，否则市场整体很难快速复苏。业内普遍认为，如果利率能降下来，建筑商信心回升，2026年市场或许能迎来喘口气的机会。但在那之前，美国房地产市场恐怕还得在“价格僵持、交易冷清”的背景下慢慢磨底。